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一括借上げ家賃保証アパート経営の現実(5)
2016年10月08日配信
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一括借上げ家賃保証アパート経営、こんな夢の様な話あるなんて、みんな飛びついちゃうわよね。大東建託は、空前の最高益をたたき出しているわ。2016年4~9月期の連結経常利益は前年同期比6%増の650億円程度(会社側の従来予想である630億円を上回る)、株価も、この前の風評被害を乗り越え、上昇しはじめたわよね。ボロ儲けじゃないの。すごいわね。

大東建託のシステムの特徴は、簡単に言うと、最初の10年はは家賃は固定、その後5年毎に見直し、ここで家賃が下がる可能性があるというわけ。毎月10%、管理費が取られるのよ。その管理費の中で、原状回復もやるから、オーナー負担はないということ。10%ではなくて、15%払うと、建物の外観の補修とかもやってくれるので、オーナー負担はない。殆どの人は、10%でやるらしい。外観補修といっても30年までで、それ以降は適用されないから。

大東建託の特徴を浮き立たせるのが、強豪の東建コーポレーションのシステム。彼らは、2年毎の家賃見直しなのよ。一見厳しいように思うけど、当初の設定家賃より、70%以下には下がらないようにしているのよ。大体下がっても、80%くらいみたいね。債務と固定資産税分が払えなくならないように、そこも保証するというのが、東建コーポレーションのウリよね。

東建コーポレーションの方が、立地に厳しいわ。保証してるからね。大東さんは、イケイケよ。後先あまり考えずに、バンバン建ててる感じ。大東建託は、建物を建てれば、売上上がり利益も上がるから、とにかく建てたいのよ。これが、好業績の背景よね。他の業者(東建、積水、大和)がやらない立地でも、大東建託は一括借上保証を付けて、バンバン建ててるのが、今日の定業よ。大東建託から、提案受けたら、他の業者にも見積もり取って、他の業者は退く立地かどうか、判断したほうがいいわ。

なんでかというとね。あまり大きな声では言えないんだけど、35年保証を、大東建託からもう無理だからということで、和解金をちょっと払って、放り投げる事案が出てるのよ。そうすると、家賃保証がなくなるから、賃貸つかないと、持ち出しで銀行のローンを払わなくてはならなくなるのよ。それはツライわよね。もちろん銀行と交渉して、毎月の返済額を減らせばいいんだけど、金融信用的に傷がつくわよね。不動産屋さん経由の話だから、実際はどうなったのか確認していないからわからないけど、オーナーから直接、賃貸とアパート一棟全部の売却案件が、持ち込まれているらしいわ。10年固定で家賃保証といっても、賃貸つかないのに、家賃保証といっているわけではないということを、みなさんに伝えておきたいのよ。大東建託の公表している数字は、空き家率は3%くらいと言われているけど、切り捨ててるから、この数字になっているのかもしれないのよ。昔から「千三」という言葉があってね、不動産屋は千に3つしか、本当のことを言わない、嘘つき連中と言われてるのよ。割り引いて考えるのが大事よ。

東建さんは、修繕や改修費用は、大家負担なのよ。だから、持ち出しの可能性も出てくるんだわ。原状回復やカギの取替え費用とかは、住居者から徴収するけど、結構修繕や改修費用はかかるわよ。最初の10年くらいは良いと思うけど、その後は、家賃収入から経費がかかってくるということを、覚えといて。

そういうのを考えると、あくまで不動産投資であり、あまり設けられる話ではないのよ。儲けるつもりで、この一括借上げ家賃保証アパート経営をすると、幻滅するわよ。大家さんになりたいなら、保証とかなしで、自分でお金を借りて、15年くらいで返すつもりで、やるべきよね。6部屋とか8部屋ではなくて、もう少し巨大にしてやるべきよ。詳しいことを聞きたければ、教えてあげるわ。お待ちなさい。

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